로제가 좋아하는 아파트 - 주택보급률, 주택보급수, 미분양주택수, 전세가율, 월세전환율 등 주택 관련 통계

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블랙핑크 로제의 아파트 뜨거운 인기

블랙핑크 로제와 팝스타 브루노마스가 듀엣한 히트곡 '아파트'(APT.)가 미국 빌보드차트 '글로벌200'에서 3주 연속 정상에 올랐다. 또한 뮤직비디오의 유튜브 조회수는 3억 뷰를 달성해 K팝 솔로아티스트의 최단 기록 경신의 주인공이 되었다.

하지만 아직 대한민국 아파트 시장에는 온기가 돌지 않는다.

한편 계절적 비수기의 영향일 수도 있겠지만 우리나라 주택시장에는 아직 온기가 돌지 않는다. 지난 11일 파이낸셜뉴스에서는 서울 외곽지역 중심으로 실거래가 하락이 잇따르고 있다. 매매가격이 치솟던 3년 전 최고가격 대비 최고 30% 이상 가격이 내려간 모습이라고 전했다.

https://v.daum.net/v/20241112060016710

서울 외곽 집값 빠지나..3년전 최고가보다 30% 하락

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주택시장의 방향은 경제학자들도 예측하기 힘든 매우 어려운 영역이다. 따라서 관련된 몇 가지 경제지표와 통계들을 나열해 본다.

• 주택보급률
• 주택보급수
• 미분양주택수
• 전세가율
• 전세가율 해석
• 월세전환율

우리나라 주택보급률은 102%

주택보급률은 주택이 가구들의 수에 비하여 얼마나 여유가 있는지를 보여주는 양적지표로 일반가구수에 대한 주택수의 백분율로 산정한다.

여기서 주택수는 인구주택총조사결과를 기준으로 빈집을 포함하여 산정한 수이고, 일반가구수는 가족을 구성하여 거주하는 혈연가구수로서 1인가구를 포함한 가구수이다. 또한 주택의 배분상태(자가보유율)나 거주상태(주거수준)를 보여 주지 못하는 한계가 있다.

  

한편 주택보급수는 2,223.7만 호이다.

질적상태가 다르겠지만 양적으로는 상당히 많이 보급되어 있다고 할 수 있다.

미분양주택수는 24년 9월 기준 6만 6776호이다.

시도별로 본다면 경기도에 가장 많은 수인 9,521호가 있고 대구, 경북 순으로 높다. 가장 적은 수는 세종이 57호, 서울이 969호이다.

아파트의 전세가율은 67.5%

전세가율이란 주택매매가격에 대한 전세가격의 비율이다. 2024년 9월을 기준으로 우리나라의 전세가율은 64% 수준이며, 주거형태가 아파트인 경우는 67.5%이다.

한편 전세가율은 지역별로 차이를 보인다

전세가율이 가장 높은 지역은 광주로 70.7%이며, 가장 낮은 지역은 세종으로 47.4%, 서울은 58.5% 수준이다. 그래서 지역별 전세가율의 차이를 이해하고 해석하는 데에는 상당한 주의가 필요하다.

전세가율의 해석은 동전의 양면과 같다.

1) 전세가율이 높은 경우의 장단점

매매가는 소유의 가치를, 전세가는 거주의 가치를 나타낸다. 전세가가 높게 형성된 지역은 실제 살기 좋은 지역일 가능성이 있다.  또한 매매가가 낮게 형성되어 있다면, 거주가치에 대비하여 소유가치가 낮게 형성되어 있을 기회가 존재할 수 있다.
하지만 반대로 부정적인 견해도 존재하여 주의를 요한다. 일단 매매가가 낮게 형성되어 있다는 점은 이 지역이 주택을 소유할만한 가치가 낮다는 시장의 기대가 반영된 결과일 수도 있다. 또한 집주인의 현금여력이 낮은 경우 높은 전세금을 반환하지 못할 위험도 존재한다.

  

2) 전세가율이 낮은 경우의 장단점

전세가격이 낮은 지역의 경우, 해당지역의 미래 발전가능성이 높다는 투기적/투자적 수요가 반영된 결과라고 볼 수 있다.
반면에 달리 해석하면 전세가로 반영되는 거주가치에 대비해 소유의 가치가 너무 높게 평가되었다는 우려도 존재한다.
따라서 해석의 관점에 따라서 미래에 더욱 발전할 것이라는 긍정론과 현재의 소유 가치가 너무 과다하게 평가되었다는 부정론이 혼재한다. 이렇듯 같은 지표를 가지고 서로 다른 방향으로 해석할 수 있다 보니 부동산을 예측하는 것이 더욱 어렵다고 할 수 있다.

전세수요는 전세가율을 변화시킨다.

한편 전세가율이 낮게 형성된 지역의 경우, 실거주자는 높은 비용을 지불하고 주택을 매수하는 것보다, 저렴한 전세가를 지불하고 거주가치만을 향유하는 선택을 할 수 있다. 특히 주변의 개발이 진행 중인 신도시 지역에서는 전세가율이 극단적으로 낮은 상황을 종종 목격할 수 있다.
하지만 전세수요가 높아질수록 전세가는 높아져서 전세가율은 상승할 가능성이 존재한다. 실거주자의 전세수요에 따라서 전세가율은 지속적으로 변화하고 주택의 가격에도 영향을 미친다.

월세전환율을 통해 월세로 전환 가능

주택전세제도는 한국에서는 흔히 사용되고 있지만, 해외에서는 월세제도가 보다 넓게 사용되고 있다. 우리나라 역시 최근 전세 사기 사건 등의 영향으로 고액의 전세금을 꺼려하는 분위기가 조성되었고 월세제도가 점차 확산되고 있는 분위기이다. 월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 사용되는 비율이다.
  

월세제도 확산에 따라 임대수익을 얻는 소유주 증가

현재 시중의 12개월 예금 금리는 대략적으로 3.5%~3.6%로 조성되어 있다. 앞서 살펴본 통계에서는 지역에 따라서 전세가율이 서로 다른 특징이 있었지만, 매매가 대비 월세 비율은 그리 큰 차이를 보이지 않는다. 서울의 임의의 한 아파트를 계산하여 본 결과 3.28% 수준이었으며, 광주의 임의의 한 아파트의 경우 3.43%으로 그리 큰 차이를 보이지는 않는다고 판단할 수 있다.

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